何处献殷勤疯了！1.8万亿！这些地产商要买下全中国！-资本圈的那些事
疯了！1.8万亿！这些地产商要买下全中国！-资本圈的那些事
资本圈那些事：第一深度的资本微信平台！
好文推荐：
穿35元衣服，喂饱8亿人，这个国外跪求的中国男人，却无人问津……
未来10年，中国最赚钱的17个新兴产业！
猝不及防！马云的无人餐厅来了，没有一个点菜员、收银员！
操作提示：独家行业分析、权威信息知晓、最新操盘策略，请回复“做Ｔ”、“止损”一次性阅读！（仅供参考）感谢每一位作者的辛苦付出与创作，我们欢迎您投稿！邮箱：hereinzb@163.com
“历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚。”
——马克 · 吐温
这个世界，撑死胆大的，饿死胆小的！
比如，在房地产业，这样胆子贼大的就不少。根据中原地产的统计，2017年前9个月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。
挑几个典型：
1、富力地产：今年前9个月，富力拿地477万平方米，而去年全年才拿了164万平方米，拿地建面达到去年全年的2倍多。
2、远洋地产：今年前9个月拿地花了292个亿，拿地金额超去年全年3倍多。
3、旭辉集团：旭辉就更生猛了曹继敏，今年前9个月花了539亿拿地1006万平方米，拿地金额、面积双双超去年全年2倍多。
之所以把他们仨拎出来给大家瞧瞧，只是想告诉大家：这三家今年都很猛，比任何时候都猛，问题是，如果今年的楼市是2015年的股市，那这些在刀尖上跳舞的家伙们，可能不会有啥好结果。
当然了，凶猛的不仅是这三家。
1、从全国范围看，2017年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交10760亿元，同比增长16.9%；规划建筑面积TOP10城市成交20083万平方米，同比增长37.2%。
2、北京、杭州、南京、重庆四个热点城市土地销售净额均超过千亿元，其中，北京以1847亿元的成交总价卫冕冠军，同比上涨315%；上海、武汉、苏州、郑州、天津、广州、合肥、佛山、济南等城市卖地收入均超过500亿元。
3、今年前9月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿，同比涨幅达48%。其中，耗资超过200亿的企业达到26家，碧桂园、万科、保利三家房企的拿地金额均超千亿，其中碧桂园1664亿元高居榜首，万科9月单月拿地权益金额更是超220亿元。
他们为何如此嚣张，无非是两种结果，一是找钱，二是找死。当然了，前面一个是目的，后面一个是我瞎说的。
都在说冬天来了，房企们咋还这么淡定呢？
1、剩者为王，谁都输不起
新城控股高级副总裁欧阳捷说：在市场蛋糕还没切分完之前，必须加速奔跑，未来市场进入寡头时代，剩者为王，不进则没，退无可退。
我在《最后的决战！郁亮、许家印、杨国强：不能输，也输不起！》中也说过，随着行业集中度越来越高，规模仍是房企绕不开的争夺焦点，房企强者恒强的格局将更为突出黑狮行动。
只有规模效应的凸显下，才可以进一步降低拿地成本、融资成本，获得良好的并购资源，形成企业的联动发展无限领主。虽然土地成本越来越高，但为夯实市场占有率，房企会继续在土地市场“一掷千金”。
大型房企为争夺第一打的头皮血流，中等规模房企为进入第一梯队也不会轻言放弃。再说直白点，在当下很多地方性房企已被淘汰出局，剩下的玩家中，还有一部分也会被淘汰。要么转型，要么消失，或者被并购，你选哪个？
（数据来源：华尔街见闻）
2、上半年销售良好佐野夏芽，众房企依然乐观
龙头房企中，碧桂园1-9月销售金额已经超过4000亿大关，这也是中国房地产首次有房企销售金额突破4000亿。在实现翻番增长的同时九岁小凤帝，碧桂园将销售目标大幅上调25%至5000亿元，但仍然完成了全年目标的76%。
第二梯队中，龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标，目标大幅上调36%后，其目标完成率仍达77%；旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下，仍完成销售目标的76%。
即便是上调至3000亿元目标后完成率仅为54%的融创，其1-8月销售金额也已超去年全年业绩。同时其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元，完成目标简直 so easy。
3、大爷我相当的有钱
得益于过去两年楼市的火爆，各大房企账上都趴着大把的银子，同时上半年融资环境相对良好让开发商普遍现金充足。
根据各大上市房企半年报，旭辉集团现金储备达258亿元赫德王妃，远洋地产现金储备达234亿元，富力地产更是手握324亿元的现金储备。
既有地，又有钱朴时妍，销售业绩看起来又好，房企们面对调控无动于衷就不奇怪了。
但是市场形势真的那么乐观吗？并不见得。
1、嚣张的不少，死过的也不少
在调控的大背景下，曾经不可一世的地产商从云端跌落谷底、一夜梦碎的故事已经上演了许多场。
2005年放言要成为中国地产老大却最终低价贱卖的顺驰重生昊天上帝，2009年IPO失败频临破产的恒大，2014年资产负债率高达160%还卖身失败的绿城……都是许家印、孙宏斌、宋卫平们心中永远的痛。详见：《地王大崩盘！这一次，轮到开发商哭了！》
2、别把调控不当回事
要么不做，要么做绝，这是现在多数开发商的心态。
在调控不断升级的当下，他们依然活得很好，这是他们的底气，也给他们造成了调控不过是个纸老虎的幻觉。
但是，纸老虎也是会吃人的。何处献殷勤
最基本的原因是，政府手中的牌还很多，而开发商却说不定是那位留着一对3当底牌的玩家。
限购不管用是吧，那就限贷，限贷还不管用是吧，那就限售。
如果这些还都不管用，那就在金融上使手段，比如利率上浮，比如打击消费贷。
如果这些都还不管用，那就房产税吧。总之，总有一招会伤到你。
总之，调控政策难以放松的情况下，这些土地的盈利前景值得担忧森光子。
3、没有永远上涨的市场
我在前面已说过了，各种信号都显示，目前的楼市正在见顶甚至掉头向下。
其中，成交量是最核心的指标。
以国庆节为例：黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市网签大幅下调，平均跌幅达8成，成交量创2014年来最低。北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。况复生
而从价格来看，我在《楼市大拐点！万科降价了！》一文中有过分析，结合万科等龙头房企均价见顶向下可以预测，房价拐点已至，会逐步企稳和回落，从2015年开始的这波房价大涨已经是强弩之末了。
4、房企债务压顶，总有绷不住的时候
据华远地产原董事长任志强分析，2015年-2016年房企新增有息债务8520亿元，而2010年-2014年5年也才新增8200亿元。房企明年大概有3300多亿元债务要还，后年有4000多亿元债务到期，未来三年，房企到期债务约达万亿元。
而且，拆东墙补西墙的游戏也快玩不转了，因为融资成本正在上升，不仅还不起钱，借都借不起了。
Wind数据显示，去年只有约25%的开发商发行的人民币债券利率超过6%，今年的比例超过33%。今年8月的房地产信托平均收益率为7.15%曾韵蓁，明显高于金融、基础产业、工商企业等其它领域。
中小型房企受债务压力影响尤其明显，有任何风吹草动受伤的总是他们。
根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据﹐政府支持的云南城投置业的净负债是息税前利润的57倍，闵系房企泰禾集团是37倍﹐上海阳光城集团为逾23倍。相比之下，所有内地上市开发商的杠杆率仅为6.4倍﹐除金融机构外所有中国公司的杠杆率为4倍。
5、不断攀升的库存，总有一天会成地雷
政府一边在致力于去库存，房企一边在大手笔拿地，使整体存货不降反升，而密集的调控为四季度的销售情况增添了不确定性龙门天子。Wind数据显示，今年上半年，118家A股上市房企合计存货规模达到3.92万亿元，较2016年末增加了10%。
（数据来源：21世纪经济报道）
这不，部分上市房企已在计提存货跌价准备，其中万科、绿地控股等计提金额均超过10亿元。阳光城将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元，较2016年末大增317%，其存货的增幅比例达到了51.4%。
所以我认为：
1、楼市调控在未来很长一段时间内会成为新常态，“十月大调控”才刚满一周年，春天不会来的太早。
2、“房子是用来住的、不是用来炒的”，这个定位没有彻底落实之前，开发商特别是中小房企们还会有一段更苦的日子要熬，甚至会有一大批房企牺牲掉。
最新的70份商业计划书模板、天使投资协议书模板、公司股权转让协议、上市方案、天使投资人邮箱和股权激励方案请加微信。打赏每份18.88元，即可获取完整版，打赏请添加微信：408430900 推荐理由：不关注戴云杰，你将会被这个世界所抛弃，因为你赚钱的速度很难赶上印钞票的速度，最快速的方法就是学习，汇聚了最新的政策资讯和经济走向
资本圈那些事：第一深度的资本微信平台！
好文推荐：
穿35元衣服，喂饱8亿人，这个国外跪求的中国男人，却无人问津……
未来10年，中国最赚钱的17个新兴产业！
猝不及防！马云的无人餐厅来了，没有一个点菜员、收银员！
操作提示：独家行业分析、权威信息知晓、最新操盘策略，请回复“做Ｔ”、“止损”一次性阅读！（仅供参考）感谢每一位作者的辛苦付出与创作，我们欢迎您投稿！邮箱：hereinzb@163.com
“历史不会重复自己，但会押着同样的韵脚。”
——马克 · 吐温
这个世界，撑死胆大的，饿死胆小的！
比如，在房地产业，这样胆子贼大的就不少。根据中原地产的统计，2017年前9个月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿。
挑几个典型：
1、富力地产：今年前9个月，富力拿地477万平方米，而去年全年才拿了164万平方米，拿地建面达到去年全年的2倍多。
2、远洋地产：今年前9个月拿地花了292个亿，拿地金额超去年全年3倍多。
3、旭辉集团：旭辉就更生猛了曹继敏，今年前9个月花了539亿拿地1006万平方米，拿地金额、面积双双超去年全年2倍多。
之所以把他们仨拎出来给大家瞧瞧，只是想告诉大家：这三家今年都很猛，比任何时候都猛，问题是，如果今年的楼市是2015年的股市，那这些在刀尖上跳舞的家伙们，可能不会有啥好结果。
当然了，凶猛的不仅是这三家。
1、从全国范围看，2017年1-9月，全国土地成交金额TOP10城市总计成交10760亿元，同比增长16.9%；规划建筑面积TOP10城市成交20083万平方米，同比增长37.2%。
2、北京、杭州、南京、重庆四个热点城市土地销售净额均超过千亿元，其中，北京以1847亿元的成交总价卫冕冠军，同比上涨315%；上海、武汉、苏州、郑州、天津、广州、合肥、佛山、济南等城市卖地收入均超过500亿元。
3、今年前9月，拿地最积极的50大房企合计拿地金额达到了17711.8亿，同比涨幅达48%。其中，耗资超过200亿的企业达到26家，碧桂园、万科、保利三家房企的拿地金额均超千亿，其中碧桂园1664亿元高居榜首，万科9月单月拿地权益金额更是超220亿元。
他们为何如此嚣张，无非是两种结果，一是找钱，二是找死。当然了，前面一个是目的，后面一个是我瞎说的。
都在说冬天来了，房企们咋还这么淡定呢？
1、剩者为王，谁都输不起
新城控股高级副总裁欧阳捷说：在市场蛋糕还没切分完之前，必须加速奔跑，未来市场进入寡头时代，剩者为王，不进则没，退无可退。
我在《最后的决战！郁亮、许家印、杨国强：不能输，也输不起！》中也说过，随着行业集中度越来越高，规模仍是房企绕不开的争夺焦点，房企强者恒强的格局将更为突出黑狮行动。
只有规模效应的凸显下，才可以进一步降低拿地成本、融资成本，获得良好的并购资源，形成企业的联动发展无限领主。虽然土地成本越来越高，但为夯实市场占有率，房企会继续在土地市场“一掷千金”。
大型房企为争夺第一打的头皮血流，中等规模房企为进入第一梯队也不会轻言放弃。再说直白点，在当下很多地方性房企已被淘汰出局，剩下的玩家中，还有一部分也会被淘汰。要么转型，要么消失，或者被并购，你选哪个？
（数据来源：华尔街见闻）
2、上半年销售良好佐野夏芽，众房企依然乐观
龙头房企中，碧桂园1-9月销售金额已经超过4000亿大关，这也是中国房地产首次有房企销售金额突破4000亿。在实现翻番增长的同时九岁小凤帝，碧桂园将销售目标大幅上调25%至5000亿元，但仍然完成了全年目标的76%。
第二梯队中，龙湖1-8月销售金额已超调整前全年销售目标，目标大幅上调36%后，其目标完成率仍达77%；旭辉在销售目标较去年全年业绩大幅增长51%的情况下，仍完成销售目标的76%。
即便是上调至3000亿元目标后完成率仅为54%的融创，其1-8月销售金额也已超去年全年业绩。同时其下半年计划开盘、2017年上半年尚未出售及现有项目的二次开盘总货值将达3879亿元，完成目标简直 so easy。
3、大爷我相当的有钱
得益于过去两年楼市的火爆，各大房企账上都趴着大把的银子，同时上半年融资环境相对良好让开发商普遍现金充足。
根据各大上市房企半年报，旭辉集团现金储备达258亿元赫德王妃，远洋地产现金储备达234亿元，富力地产更是手握324亿元的现金储备。
既有地，又有钱朴时妍，销售业绩看起来又好，房企们面对调控无动于衷就不奇怪了。
但是市场形势真的那么乐观吗？并不见得。
1、嚣张的不少，死过的也不少
在调控的大背景下，曾经不可一世的地产商从云端跌落谷底、一夜梦碎的故事已经上演了许多场。
2005年放言要成为中国地产老大却最终低价贱卖的顺驰重生昊天上帝，2009年IPO失败频临破产的恒大，2014年资产负债率高达160%还卖身失败的绿城……都是许家印、孙宏斌、宋卫平们心中永远的痛。详见：《地王大崩盘！这一次，轮到开发商哭了！》
2、别把调控不当回事
要么不做，要么做绝，这是现在多数开发商的心态。
在调控不断升级的当下，他们依然活得很好，这是他们的底气，也给他们造成了调控不过是个纸老虎的幻觉。
但是，纸老虎也是会吃人的。何处献殷勤
最基本的原因是，政府手中的牌还很多，而开发商却说不定是那位留着一对3当底牌的玩家。
限购不管用是吧，那就限贷，限贷还不管用是吧，那就限售。
如果这些还都不管用，那就在金融上使手段，比如利率上浮，比如打击消费贷。
如果这些都还不管用，那就房产税吧。总之，总有一招会伤到你。
总之，调控政策难以放松的情况下，这些土地的盈利前景值得担忧森光子。
3、没有永远上涨的市场
我在前面已说过了，各种信号都显示，目前的楼市正在见顶甚至掉头向下。
其中，成交量是最核心的指标。
以国庆节为例：黄金周前6天，楼市热点城市出现了明显下调，热点30城市网签大幅下调，平均跌幅达8成，成交量创2014年来最低。北京楼市更是迎来2009年以来最惨淡的黄金周。况复生
而从价格来看，我在《楼市大拐点！万科降价了！》一文中有过分析，结合万科等龙头房企均价见顶向下可以预测，房价拐点已至，会逐步企稳和回落，从2015年开始的这波房价大涨已经是强弩之末了。
4、房企债务压顶，总有绷不住的时候
据华远地产原董事长任志强分析，2015年-2016年房企新增有息债务8520亿元，而2010年-2014年5年也才新增8200亿元。房企明年大概有3300多亿元债务要还，后年有4000多亿元债务到期，未来三年，房企到期债务约达万亿元。
而且，拆东墙补西墙的游戏也快玩不转了，因为融资成本正在上升，不仅还不起钱，借都借不起了。
Wind数据显示，去年只有约25%的开发商发行的人民币债券利率超过6%，今年的比例超过33%。今年8月的房地产信托平均收益率为7.15%曾韵蓁，明显高于金融、基础产业、工商企业等其它领域。
中小型房企受债务压力影响尤其明显，有任何风吹草动受伤的总是他们。
根据市场研究公司Granite Peak Advisory的数据﹐政府支持的云南城投置业的净负债是息税前利润的57倍，闵系房企泰禾集团是37倍﹐上海阳光城集团为逾23倍。相比之下，所有内地上市开发商的杠杆率仅为6.4倍﹐除金融机构外所有中国公司的杠杆率为4倍。
5、不断攀升的库存，总有一天会成地雷
政府一边在致力于去库存，房企一边在大手笔拿地，使整体存货不降反升，而密集的调控为四季度的销售情况增添了不确定性龙门天子。Wind数据显示，今年上半年，118家A股上市房企合计存货规模达到3.92万亿元，较2016年末增加了10%。
（数据来源：21世纪经济报道）
这不，部分上市房企已在计提存货跌价准备，其中万科、绿地控股等计提金额均超过10亿元。阳光城将2017年年中的存货跌价准备大幅上提为6.13亿元，较2016年末大增317%，其存货的增幅比例达到了51.4%。
所以我认为：
1、楼市调控在未来很长一段时间内会成为新常态，“十月大调控”才刚满一周年，春天不会来的太早。
2、“房子是用来住的、不是用来炒的”，这个定位没有彻底落实之前，开发商特别是中小房企们还会有一段更苦的日子要熬，甚至会有一大批房企牺牲掉。
最新的70份商业计划书模板、天使投资协议书模板、公司股权转让协议、上市方案、天使投资人邮箱和股权激励方案请加微信。打赏每份18.88元，即可获取完整版，打赏请添加微信：408430900 推荐理由：不关注戴云杰，你将会被这个世界所抛弃，因为你赚钱的速度很难赶上印钞票的速度，最快速的方法就是学习，汇聚了最新的政策资讯和经济走向